Τι είναι οι Όροι Δόμησης (Building Regulations);
Οι όροι δόμησης είναι το σύνολο των πολεοδομικών κανόνων που καθορίζουν τι μπορεί να χτιστεί σε ένα οικόπεδο ή ακίνητο. Δείχνουν αν ένα ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, πόσα τετραγωνικά μπορεί να χτίσει, ποιο είναι το επιτρεπόμενο ύψος, η κάλυψη, οι αποστάσεις από τα όρια και οι επιτρεπόμενες χρήσεις. Με απλά λόγια, οι όροι δόμησης απαντούν στο ερώτημα: “τι επιτρέπεται να κατασκευαστεί εδώ;”
Ο έλεγχος γίνεται από μηχανικό, με βάση τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, τα ισχύοντα ΦΕΚ, το ρυμοτομικό σχέδιο, τις χρήσεις γης και τυχόν ειδικούς περιορισμούς της περιοχής. Για εντός σχεδίου περιοχές, η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα συνδέονται με βασικά κριτήρια του ισχύοντος οικοδομικού κανονισμού.
Πότε χρειάζονται οι Όροι Δόμησης;
Οι όροι δόμησης χρειάζονται συνήθως:
- Πριν αγοράσεις οικόπεδο ή ακίνητο.
- Πριν εκδώσεις Άδεια Δόμησης.
- Πριν κάνεις προσθήκη καθ’ ύψος ή κατ’ επέκταση.
- Πριν ξεκινήσεις μεγάλη ανακαίνιση σπιτιού ή αλλαγή χρήσης.
- Πριν επενδύσεις σε ακίνητο για αξιοποίηση ή αντιπαροχή.
- Για έλεγχο αρτιότητας και οικοδομησιμότητας οικοπέδου.
- Για να δεις αν επιτρέπεται συγκεκριμένη χρήση, όπως κατοικία, κατάστημα ή επαγγελματικός χώρος.
- Για να γνωρίζεις αν υπάρχουν ειδικοί περιορισμοί, π.χ. παραδοσιακός οικισμός, διατηρητέο, αρχαιολογία, δασικοί χάρτες ή εκτός σχεδίου περιοχή.
Τι περιλαμβάνει ο έλεγχος όρων δόμησης;
Συνήθως ο έλεγχος όρων δόμησης περιλαμβάνει:
- Συντελεστή δόμησης.
- Συντελεστή κάλυψης.
- Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος.
- Αποστάσεις από όρια οικοπέδου.
- Αρτιότητα και οικοδομησιμότητα.
- Επιτρεπόμενες χρήσεις γης.
- Ρυμοτομικές ή οικοδομικές γραμμές.
- Υποχρεωτικές πρασιές ή ακάλυπτους χώρους.
- Θέσεις στάθμευσης, όπου απαιτούνται.
- Ειδικούς περιορισμούς περιοχής.
Πώς γίνεται η διαδικασία;
Για να ελεγχθούν οι όροι δόμησης, ακολουθούνται συνήθως τα εξής βήματα:
- Ανάθεση σε μηχανικό: Ο μηχανικός συγκεντρώνει τα βασικά στοιχεία του ακινήτου.
- Έλεγχος τίτλων και τοπογραφικού: Εξετάζονται όρια, εμβαδόν, πρόσωπο, δρόμος και θέση.
- Έρευνα πολεοδομικού καθεστώτος: Ελέγχονται ΦΕΚ, χρήσεις γης, σχέδιο πόλης και ειδικοί περιορισμοί.
- Έλεγχος αρτιότητας και οικοδομησιμότητας: Ο μηχανικός εξετάζει αν το οικόπεδο μπορεί να χτιστεί.
- Υπολογισμός δυνατοτήτων δόμησης: Υπολογίζονται επιτρεπόμενα τετραγωνικά, κάλυψη και ύψος.
- Παράδοση τεχνικής εικόνας: Ο ιδιοκτήτης λαμβάνει σαφή εικόνα για το τι επιτρέπεται να κάνει.
Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται;
Συνήθως ζητούνται:
- Τίτλος ιδιοκτησίας.
- Τοπογραφικό διάγραμμα.
- Κτηματολογικό φύλλο ή απόσπασμα.
- Οικοδομική άδεια, αν υπάρχει υφιστάμενο κτίσμα.
- Σχέδια ή παλαιότερα έγγραφα πολεοδομίας, αν υπάρχουν.
- Στοιχεία θέσης ακινήτου / ΚΑΕΚ.
- Πληροφορίες για χρήση που σε ενδιαφέρει, π.χ. κατοικία, κατάστημα, γραφείο.
Κόστος & χρόνος ελέγχου όρων δόμησης
Το κόστος εξαρτάται από την περιοχή, την πληρότητα των στοιχείων, το αν το ακίνητο είναι εντός ή εκτός σχεδίου και αν υπάρχουν ειδικοί περιορισμοί.
Ενδεικτικά:
- Βασικός έλεγχος εντός σχεδίου: 150€–300€, 1–3 εργάσιμες.
- Έλεγχος οικοπέδου με τοπογραφικό: 250€–500€, 2–6 εργάσιμες.
- Εκτός σχεδίου ή ειδικοί περιορισμοί: 500€+, 5–15 εργάσιμες.
